上周一,位於荔灣區芳村大道南以西鶴洞路以南的兩塊住宅和三塊商住地塊以掛牌方式出讓,這是廣鋼新城規划出台後,該區域內的首次賣地,5宗地塊總起始價達155億元,總面積達到27萬平方米,初始的樓面地價均為1.3萬元/平方米,而權威預計最終成交的樓面地價可達2萬元/平方米左右。2013年可謂是廣州的“地王年”,不少周邊樓盤在地王出現後價格都嗖嗖地往上漲,而廣鋼新城此次推地,有望推高該區域的樓價,如果樓面地價達到2萬元/平方米,樓價將達4萬元/平方米以上。這使該區域內在售新盤,同時也是一線江景樓盤——元邦明月水岸有望借拍地之勢價格走高,聞ssd固態硬碟價格風而動前來看房的消費者最近多了不少。
  (文/圖 梁棟賢 製冰機價格楊廣)
  1.8萬元/平msata方米——
  去年ARMANI十區平均“麵粉價”飆升
  去年,廣州出現了不少讓人長灘島料想不到的地王,“麵粉貴過麵包”的現象在廣州頻繁上演。去年5月,海珠區南洲路的住宅用地以36361元/平方米(含建安成本)的地價,奪得了廣州住宅單價方面的地王,刷新了2012年珠江新城地塊樓麵價32967元/平方米的紀錄,溢價率達142%。而當時該地王周邊在售樓盤樓價僅為“2”字頭,比地王樓麵價低了1萬多。
  同一月份,白雲同寶路地塊以28344元/平方米(含建安成本)的樓麵價成為白雲區單價新地王,這一樓麵價同樣比周邊的房價還要貴。2013年廣州住宅總價地王黃埔南玻地塊樓麵價達11813元/平方米,番禺商業地王萬博地塊樓麵價為14194元/平方米,都是比周圍幾個樓盤售價略高或持平。
  不光是其中冒尖的幾個地王,整個土地市場的價格也在走高。據權威部門公佈的拍地數據,2013年之內,除了天河、越秀兩區以外,全市其他八區的區域地王紀錄均被刷新。全市十區住宅用地成交金額2729840萬元,成交面積1524613平方米,也就是說,即使算上花都、南沙、蘿崗等人們印象中比較偏遠的區域,全市十區2013年的住宅用地成交均價也已經達到17905元/平方米,地價的走高,讓很多樓盤看似高昂的樓價也變得合理了起來。
  2.6萬元/平方米——
  “麵包價”也將水漲船高
  “從珠三角目前的土地資源跟現在整個房地產運行機制來看,未來高地價政策恐怕還是不得不採取的策略和方法,政府無論從主觀因素還是客觀因素來看,都要採取高地價策略,所以地價不可能在短期內有所下降。除非宏觀經濟出現問題,如果經濟面不行了,那麼房地產也會徹底的不行,否則,房地產高地價將是長期存在的現象。”廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司趙總經理表示。
  高地價帶來的結果是,廣州越來越像香港,地價占房價比重越來越高。香港的地價就占房價比重的70%,這是高房價形成的原因。從目前情況來看,廣州跟珠三角地區的地價占房價的比重還在提高之中。
  即使以較高的地價就占房價比重來衡量,地價若占房地產開發成本的70%,以全市市區1.8萬元/平方米的地價來計算,十區樓價的合理成本等於是2.6萬元/平方米左右,如此一來,賣3萬元/平方米左右的樓價似乎僅是正常利潤的範圍,而這一價位以下的豪宅,已經屬於“經濟適用”的類型。“2.5萬元/平方米,還是在荔灣區,更有江景,超值。”一位在元邦明月水岸看樓的買家如此形容。
  3萬元/平方米——
  江景單位報價將走高
  這位在元邦明月水岸看樓的買家參考的還有廣鋼新城的因素。因為上周一掛牌轉讓的廣鋼新城5塊土地,也有其成為“地王”的資本,它是今年首次推出的土地,此前有專家表示,廣鋼新城的規劃還是比較分明的,有居住有商業,升值前景還是比較可觀的,再過兩年,待廣鋼新城新項目發售之時,新樓盤價格將有可能衝上4萬元/平方米大關。
  據公告,5宗地塊樓麵價起價均為13000元/平方米。與之前的大多數土地拍賣不一樣,此次土地拍賣地塊的總價是固定的,競買者要增加配建拆遷面積來競爭土地的歸屬。由於地塊的總建築面積也是固定的,增加配建拆遷面積不但會增加不可銷售部分的建築成本,也會減少可銷售部分的面積,提升實際可售部分的成本,因此,在算上配建面積的成本之後,最終開發商拿地的成本將遠高於1.3萬元/平方米,權威預計,算上配建面積後,土地成本將達到2萬元/平方米左右。
  早在去年廣鋼新城規劃剛出台的時候,由於市區土地已日漸稀缺,專家就已經預言,廣鋼新城是市區內難得一見的靚地,關註的企業將很多。而按去年全市十區土地均價已達1.8萬元/平方米的態勢,再加上廣鋼新城規劃新推出時專家對此地塊的判斷,最終在平攤其他成本以後,廣鋼新城實際的樓面地價有望達到2萬元/平方米左右,“如果實際成本比這個低,肯定會很多人來搶地”。
  而合富輝煌集團首席市場分析師龍斌在土地推出後認為,廣鋼新城將來是廣州市中心非常重要的居住區,可以通過現在的房價作為參考,目前原芳村高爾夫球場地塊的非江景單位的樓價已經為2.3萬元/平方米左右了,對面海珠區的二手江景盤價格為2.5萬-3萬元/平方米,按照這樣的價格,廣鋼新城的江景盤價格應該在3-4萬元/平方米左右,地價推動樓價的作用今年可能仍將上演。
  2.5萬元/平方米——
  江景、三地鐵盤價錢“筍”
  以此來推斷,廣鋼新城目前在售樓盤的價錢還是很划算,以元邦明月水岸為例,該樓盤目前主推的是該項目最後一期的江景洋房,主要為104-157平方米的江景單位,是整個項目內戶型較大的一批單位,基本上都是為三房和四房的戶型,該批單位均價約為2.5萬元/平方米,帶豪華裝修。
  即使不算江景的因素,如果按照專家此前2萬元/平方米的樓面實際成本價來計算,“麵包”和“麵粉”的差價只有5000元/平方米左右,還是帶精裝修的報價,也算是相當實惠。而元邦明月水岸倚靠珠江在芳村片區對大的支流——花地河畔而建,是一個一線江景樓盤。花地河寬約100米,從元邦明月水岸往下看,對面建築的距離大約在200米左右,景觀很開闊。元邦明月水岸不僅在江岸邊,而且還是南向望江,比北向望江的樓盤更舒適,更適宜居住。
  此外,值得註意到是,廣鋼新城緊挨地鐵一號線和廣佛線交匯的西塱站,比不少新推地塊都更靠近地鐵,而廣鋼新城未來還將有新的地鐵規劃——廣佛地鐵延長線直通海珠區8號線,元邦明月水岸是一個三地鐵樓盤——1號線通北京路、上下九、天河等地,8號線直達海珠區的中大、琶洲等地,廣佛線連接佛山、南海等地。而新推出的5個地塊到1-2年後開盤時,價格將至少達到4萬元/平方米左右,屆時,元邦明月水岸集廣鋼新城前景、地鐵線路發展、市區樓盤稀缺、一線江景環境於一身,其升值空間將更大。
  同時,元邦明月水岸在新年之際,為了回饋新老客戶,特別推出電商置業計劃——“交1萬抵20萬元”優惠活動,同時,業主介紹新客戶成交,還可有1萬至3萬元的購房券抵扣,優惠幅度前所未有,而且優惠截止到過年前,建議有意向的客戶抓緊升值前的最後的優惠機會,早日購入市區一線江景升值樓盤。
  江景熱線:81617888
  梁棟賢、楊廣  (原標題:一線江景價值更高,元邦明月水岸進入價值“快車道”)
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